Obblighi e diritti del locatore e del conduttore

Posted onAuthorAniello Peluso

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Scopo del presente contributo è delineare gli obblighi e i diritti del locatore e del conduttore, ponendo l’attenzione sulle riparazioni e sulla manutenzione del bene locato, sui vizi della cosa locata, sulle migliorie e le addizioni, e sul deterioramento e la restituzione del bene locato.

Come abbiamo già avuto modo di illustrare in un precedente contributo, cui si rimanda, (premere qui per leggerlo) il contratto di locazione è un accordo tra due parti, il locatore e il conduttore, che regola il rapporto tra chi concede in uso un bene immobile o mobile e chi lo riceve. Il contratto di locazione deve essere stipulato per iscritto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione, e deve contenere le seguenti informazioni:

– l’identificazione delle parti e del bene locato;
– la durata della locazione e le modalità di rinnovo o recesso;
– il canone di locazione e le modalità di pagamento;
– le spese accessorie a carico del conduttore o del locatore;
– le clausole relative alla cauzione, alla risoluzione anticipata, alla cessione del contratto o alla sublocazione.

I diritti e doveri del locatore e del conduttore sono regolati dal codice civile e dalla legge n. 392/1978, che disciplina i rapporti di locazione di immobili urbani ad uso abitativo o diverso. Tra i principali diritti del locatore vi sono quello di ricevere il canone di locazione pattuito, di ottenere la restituzione dell’immobile al termine del contratto, di risolvere il contratto per inadempimento del conduttore, di adeguare il canone all’indice ISTAT e di accedere all’immobile per verificarne lo stato di conservazione. Tra i principali diritti del conduttore, invece, vi sono quello di godere dell’immobile secondo il suo destino d’uso, senza interferenze del locatore, di ottenere le necessarie riparazioni da parte del locatore, di opporsi al rilascio dell’immobile per finita locazione se sussistono determinati requisiti, di sublocare o cedere il contratto previo consenso del locatore e di recedere anticipatamente dal contratto in caso di gravi motivi.

Quanto agli obblighi, il locatore ha l’obbligo di consegnare al conduttore il bene locato in buono stato di manutenzione e idoneo all’uso convenuto. Il conduttore ha l’obbligo di pagare il canone di locazione e le spese accessorie nei termini stabiliti dal contratto.

La giurisprudenza ha chiarito e integrato alcuni aspetti dei diritti del locatore e del conduttore, ad esempio in materia di morosità, sfratto, risoluzione consensuale, clausole vessatorie, spese condominiali, opzione di acquisto e così via:

– Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 23730 del 10 novembre 2020: morosità del conduttore e possibilità per il locatore di agire in via monitoria per il recupero dei canoni arretrati;
– Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 21576 del 9 ottobre 2020: sfratto per finita locazione e tutela del conduttore anziano o con disabilità grave;
– Cassazione civile, Sez. VI-3, sentenza n. 17867 del 4 agosto 2020: risoluzione consensuale del contratto di locazione e conseguenze sulle imposte di registro e sulle imposte sul reddito;
– Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 14934 del 18 giugno 2020: clausole vessatorie nei contratti di locazione e i criteri per la loro individuazione;
– Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12246 del 15 maggio 2020: spese condominiali e la ripartizione tra locatore e conduttore;
– Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10666 del 29 aprile 2020: opzione di acquisto a favore del conduttore e le sue modalità di esercizio.

RIPARAZIONI E MANUTENZIONE DEL BENE LOCATO

Le riparazioni e la manutenzione del bene locato sono a carico del locatore o del conduttore a seconda della natura degli interventi. In generale, si distinguono tra:

– riparazioni ordinarie: sono quelle necessarie per conservare il bene locato in buono stato di efficienza e funzionamento. Sono a carico del conduttore, salvo diversa pattuizione nel contratto;
– riparazioni straordinarie: sono quelle necessarie per rinnovare o migliorare il bene locato o per ripristinare la sua funzionalità in caso di danni gravi. Sono a carico del locatore, salvo diversa pattuizione nel contratto.

Il conduttore deve comunicare al locatore la necessità di effettuare riparazioni straordinarie entro un termine ragionevole. Il locatore deve provvedere alle riparazioni straordinarie entro un termine congruo. Se il locatore non provvede alle riparazioni straordinarie, il conduttore può eseguirle a sue spese e chiedere il rimborso al locatore o compensare la spesa con il canone di locazione.

VIZI DELLA COSA LOCATA

I vizi della cosa locata sono difetti o imperfezioni che rendono il bene locato inidoneo all’uso convenuto o ne diminuiscono il valore. I vizi della cosa locata possono essere:

– vizi apparenti: sono quelli che si possono rilevare con una normale diligenza al momento della consegna del bene locato. Il conduttore deve denunciare i vizi apparenti al locatore entro otto giorni dalla consegna, pena la decadenza dal diritto di agire;
– vizi occulti: sono quelli che non si possono rilevare con una normale diligenza al momento della consegna del bene locato. Il conduttore deve denunciare i vizi occulti al locatore entro otto giorni dalla scoperta, pena la decadenza dal diritto di agire.

Se il bene locato presenta dei vizi, il conduttore può chiedere al locatore:

– la risoluzione del contratto, se i vizi rendono il bene inutilizzabile o ne diminuiscono notevolmente il valore;
– la riduzione proporzionale del canone di locazione, se i vizi rendono il bene meno idoneo all’uso convenuto o ne diminuiscono moderatamente il valore;
– l’eliminazione dei vizi a spese del locatore, se ciò è possibile.