Cenni introduttivi sul contratto di locazione

Posted onAuthorAniello Peluso

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Scopo di questo contributo è quello di fornire la definizione e le caratteristiche del contratto di locazione, delineando quelli che sono i soggetti coinvolti, le tipologie di locazione (ad uso abitativo o commerciale), la durata, il canone e le modalità di pagamento.

Partiamo dal dire che il contratto di locazione è un accordo tra due parti, il locatore e il conduttore, in virtù del quale il primo concede al secondo il godimento di un bene immobile per un determinato periodo di tempo e in cambio di un corrispettivo periodico, detto canone.

Le caratteristiche principali del contratto di locazione sono:

– è un contratto consensuale, cioè si perfeziona con il semplice accordo delle parti, senza bisogno di una forma scritta (salvo i casi previsti dalla legge);
– è un contratto a titolo oneroso, cioè prevede una prestazione reciproca tra le parti;
– è un contratto traslativo di diritti, cioè comporta il trasferimento del diritto di godimento del bene dal locatore al conduttore;
– è un contratto ad esecuzione continuata o periodica, cioè si protrae nel tempo e richiede l’adempimento delle obbligazioni da parte delle parti in modo continuo o periodico.

I soggetti coinvolti nel contratto di locazione sono:

– il locatore, che è il proprietario o il titolare di un altro diritto reale sul bene immobile oggetto della locazione (ad esempio, l’usufruttuario o il superficiario);
– il conduttore, che è colui che ottiene il godimento del bene immobile in cambio del pagamento del canone;
– eventuali terzi garanti, che sono soggetti che si obbligano a garantire l’adempimento delle obbligazioni del conduttore nei confronti del locatore (ad esempio, il fideiussore o il depositario cauzionale).

Le tipologie di locazione sono:

– la locazione ad uso abitativo, che ha per oggetto un bene immobile destinato a soddisfare l’esigenza abitativa del conduttore e della sua famiglia;
– la locazione ad uso commerciale, che ha per oggetto un bene immobile destinato a svolgere un’attività economica da parte del conduttore (ad esempio, un negozio, un ufficio, un magazzino).

La durata del contratto di locazione dipende dalla tipologia e dalla volontà delle parti. In generale, la legge prevede delle durate minime e massime per le diverse tipologie di locazione. Ad esempio:

– per la locazione ad uso abitativo, la durata minima è di 4 anni rinnovabili per altri 4 anni (contratto a canone libero) o di 3 anni rinnovabili per altri 2 anni (contratto a canone concordato), mentre la durata massima è di 30 anni;
– per la locazione ad uso commerciale, la durata minima è di 6 anni rinnovabili per altri 6 anni (contratto ordinario) o di 9 anni rinnovabili per altri 9 anni (contratto con clausola di salvaguardia), mentre la durata massima è libera.

Il canone di locazione è il corrispettivo periodico che il conduttore deve pagare al locatore per il godimento del bene immobile. Il canone può essere determinato liberamente dalle parti (canone libero) o in base a criteri stabiliti dalla legge o dagli enti locali (canone concordato). Il canone può essere fisso o variabile in base a determinati indici (ad esempio, l’indice ISTAT).

Le modalità di pagamento del canone sono stabilite dalle parti nel contratto. In generale, il canone deve essere pagato anticipatamente entro i primi giorni di ogni mese o trimestre. Il pagamento può avvenire in contanti, con assegno, con bonifico bancario o con altri mezzi tracciabili. Il mancato pagamento del canone può comportare la risoluzione del contratto e l’espulsione del conduttore dal bene immobile.